今年以来，在市委市政府的正确领导下，我市房地产市场延续去年健康有序发展的良好态势，商品房销售面积179.86万平方米，同比增长10.1%；实现房地产销售收入54.08亿元，同比增长16.3%。但是，我市房地产开发动力存在明显不足。1-8月，全市房地产开发完成投资57.03亿元，同比下降0.1%，增速同比回落39.6个百分点，比上月回落6.8个百分点，首次呈现负增长态势，现将基本运行情况简要分析如下：

    一、基本走势

    （一）增幅持续回落，房地产投资首现负增长

    1. 房地产投资增速逐月下滑。今年以来，房地产投资增幅持续回落。1-8月，全市共完成房地产投资57.03亿元，下降0.1%。而5、6、7月房地产投资增速分别为19.7%，14.6%，6.7%，呈现逐月下降趋势，说明房企投资意愿低迷。

2. 土地成交量明显下降。1-8月，我市土地购置费仅为1.17亿元，同比锐减75.7%。据国土部门统计，1-8月，全市招拍挂土地总数113宗，同比减少16宗，下降12.4%；招拍挂出让面积281.47万平方米，同比减少176.67万平方米，下降38.6%；出让价款14.90亿元，同比减少5.74亿元，下降27.8%。

    3. 新开工面积进一步回落。1-8月，全市商品房屋新开工面积236.09万平方米，同比下降4.1%。其中，住宅新开工面积为204.06万平方米，同比下降2.3%；办公楼新开工面积5.15万平方米，同比上升22.2%；商业营业用房新开工面积19.67万平方米，同比下降27.0%；其他商品房屋新开工面积7.21万平方米，同比下降53.5%。

    4. 房屋施工面积增速大幅下降。 1-8月，全市房屋施工面积968.36万平方米，同比减少9.57万平方米，下降0.1%，增速同比大幅回落39.9个百分点，也跻身于负增长行列。其中：住宅施工面积806.08万平方米，同比下降2.5%；办公楼施工面积15.41万平方米，同比增长2.1%；商业营业用房面积90.81万平方米，同比下降1.1%。

    5. 商品房销售增速放缓。 1-8月，全市商品房屋销售面积为179.86万平方米，增长10.1%，增幅同比回落25.4个百分点，环比回落6.8个百分点。其中：现房销售面积54.42万平方米，下降38.5%；期房销售面积125.44万平方米，增长67.6%，现房销售面积与期房销售面积增速差达106.1%，期房销售增势远好于现房。

    （二）局部回暖，部分指标呈上扬趋势

    1. 房屋竣工面积增幅明显。 全市房屋竣工面积167.58万平方米，占施工面积的20.8%，同比增长52.3%，比上月提高1.7个百分点。其中，住宅竣工面积146.62万平方米，同比增长55.3%，比上月提高1.5个百分点；商业营业用房竣工面积13.79万平方米，同比增长28.2%，增幅与上月的17.4%相比有明显回升。

2. 房地产企业到位资金回暖。1-8月，全市房地产开发企业到位资金78.05亿元，同比增长31.7%，与上月下降10.1%相比，回暖趋势明显。其中：国内贷款8.48亿元，增长19.1%；自筹资金32.39亿元，增长10%；其他资金来源37.18亿元，大幅增长63.7%。

    3. 房屋均价稳中略升。1-8月，全市商品房销售均价为3006.52元/平方米，同比上升160.78元/平方米，增长5.6%，与上月相比上升2.5个百分点。商品房屋成交均价为2838.32元/平方米，同比增长3.2%，其中：别墅、高档公寓均价为5255.09元/平方米，同比增长10.8%。

    二、我市房地产呈现负增长的主要原因

    1. 房产新政影响，开发商信心不足。近年来，国家先后出台了廉租房制度、经济适用房制度, 并实行土地、信贷、税收等经济杠杆联动的方式，控制房价过快上涨。我市也采取了一系列宏观调控手段：一是土地手段。提高拿地门槛，首付50%；严格控制土地规模；凡用于经营性开发的土地必须实行招拍挂的交易制度；打击囤地、空置土地和小产权房。房地产开发的土地价格成本上升，土地成交量下降，开发商拿地受到诸多限制。二是市场手段。十二五期间建设3600万套保障性住房；857个城市宣布控制房产总量和价格；实行一房一价；打击捂盘惜售等市场调控手段，一定程度上限制了房产投资者的投资热情。三是金融手段。三次加息，六次上调存款准备金率，土地抵押和融资限制等信贷紧缩政策也一定程度上影响了开发商信心。

    2. 宏观金融变化，理性消费意识加强。国家采取的一系列房地产调控政策措施，促进了购房者心态的理性回归。一是税收手段：全国严格执行房地产增值税；600多个城市开征二手营业税；2个城市开征房产税。二是房贷手段：首套首付由20%上调至30%再上调至40%，七折利率取消；二套由30%上调至50%再上调至60%；三套停贷。严格的税收手段及从紧的信贷政策，使得目前房价中的许多泡沫将逐渐被剔除，购房者消费观念理性回归。

    3.房价居高不下、社会购买力难以提升。自2007年以来，住宅价格大幅上升，平均年增长率为21.5%，而工资水平增长幅度远远低于房价的增长幅度，平均年增长率只有13.6%，这样就导致了低购买力与高房价之间的矛盾。

    高房价是导致房地产市场低迷的最直接原因：一方面它降低了具有购买力人群的购买意愿；另一方面一般工薪阶层作为房地产市场消费的主体，有着强烈的购买意愿，但高房价与其实际工工资水平相差太大，使其在强大的反差面前望而却步。

    4. 商品房结构不合理，实际需求未能解决。“十二五”期间，国土资源部明确指示保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房建设不应低于住房建设总供应量的70%，但从现有市场商品房来看，结构并不合理，无法满足消费者的实际需求。主要表现在两个方面：一是市场上高价格、大户型的商品房偏多，适合中、低等收入居民需要的中小户型、中低价位的商品住宅供应不足。1-8月，全市住宅批准预售面积281.73万平方米，其中144平方米以上住宅的批准预售面积为68.15万平方米，约为90平米以下住宅的2.6倍。二是商业营业用房供应量偏大，存在一定风险。目前，商业营业用房批准预售面积为24.1万平方米，所占比重较大。

    5. 库存量持续增长，市场供过于求。虽然城市化进程依然强劲，在中长期视角内，我市新增的城镇人口和部分住房改善更新需求，决定了房地产市场仍有较大的刚性需求，但不断累积的房屋高库存量并未得到有效改善。1-8月，我市商品房销售面积为179.86万平方米，其中，待售面积79.66万平方米，占销售面积的44.3%，去库存压力仍然棘手。

    三、对策建议

    1. 提振信心，改善低迷市场。在目前这种低迷的市场情况下，房市对利好消息产生“免疫”，对利空的负面消息却无限放大，这种非理性行为导致悲观情绪蔓延。管理层在不断进行制度改革的同时，应对负面信息进行管理和控制，致力于优化市场结构，完善市场约束机制和运行体制，保护投资者的合法权益，提振投资市场信心。投资者本身也应全面了解目前房地产形势，作出理性判断，保持正常的投资心态和应有的信心。

    2. 规范市场，遏制投机行为。目前房地产市场调控仍然处在关键时期，抑制房地产投资投机性需要仍然十分关键。我市相关部门应该加强管理，规范市场，把握好以下几个方面：一是继续坚决抑制投资投机性需求，防止变相放松购房政策，防止不实信息炒作误导。要把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施。二要采取有效措施，积极引导和支持房地产企业调整产品结构，增加普通商品房供给，满足合理的自住性需求。三要继续稳步推进保障性安居工程建设，尽快形成有效供给。要高度重视工程质量，让老百姓住上放心房。注意完善保障性住房的配套设施，方便群众生活和工作。合理确定公租房租金水平。特别要注重保障性住房建设的可持续性，抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度

    3.调整结构，完善住房保障制度。采取有效措施，改善商品房结构不合理的现象，从多个角度建立社会保障体系：一是对低收入者供应经济适用房, 可以实行政府定房价、定套型、定供应对象; 二是对最低收入者供应廉租房, 由政府审定供应对象, 可以只租不售; 三是重视廉租房的建设与管理, 各地廉租房建设的现状实行网上信息公开, 接受社会各界的评价和监督;四是采取减免税收等激励手段, 支持房地产企业进行经济适用房和廉租房的建设。这样既有利于提升企业开发普通商品房的积极性, 又有利于加快廉租房政策落实的速度。

    4. 积极应对，缓解库存压力。面对我市商品房库存量继续维持高位难以消化的问题，各级部门需积极应对，采取有效措施尽快消化。房地产商本身也应高度重视，加大推盘的力度，吸收回笼资金，并对产品结构作出合理调整。

    5. 加强监管，恢复市场动态平衡。要加强市场监管，对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和个人，要严肃查处。对有地方出台或变相放松房地产市场调控政策的，要有针对性地及时制止纠正。同时，抓紧研究推进房地产税收制度改革，加快建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系，要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归。