2010年岳阳市房地产市场发展迅速，全年共完成房地产开发投资70.37亿元，增长37.1%;商品房销售面积241.4万平方米，增长35.4%，位居全省第6位，高于27.3%的全省平均水平8.1个百分点;实现房地产销售收入62.8亿元,同比增长90.4%。各种商品房混合销售均价2601.49元/平方米，较上年上涨40.7%，销售均价格仅次于长株潭地区，排全省第4位。

　　一、岳阳市房地产市场发展现状

　　1、房地产开发投资平稳增长，增速放缓。2010年，我市共有房地产开发企业265家，其中外来企业72家，全市共完成房地产开发投资70.37亿元，同比增长37.1%，增幅环比下降6.2个百分点，比去年同期下降10个百分点。

　　2、土地成交价格快速上扬。国土资源局的统计数据显示，目前岳阳二级用地地价已达150万元/亩，每平方米近2300元，招拍挂后二级用地拿地价格达3400元/㎡，土地溢价成倍增加。

　　3、资金来源充足，消费者购房能力增强。2010年，全市房地产开发企业资金来源82.52亿元，同比增长45.1%。其中定金及预收款14.86亿元，同比增长34.1%，个人按揭贷款7.59亿元，同比增长120%，消费者购房能力明显增强。

　　4、商品房销售均价涨幅较大。2010年，各种商品房混合销售均价较上年上涨40.7%。其中商品住宅销售均价为2198元/m2，同比增长31.7%;商业营业用房成交均价5567元/m2，同比上涨30.4%;办公楼销售均价2851元/平方米，同比上涨17.6%;其他商品房(车库车位等)销售均价5383元/平方米，同比上涨280.4%。

　　二、岳阳市房地产市场快速发展的原因

　　1、岳阳房价明显滞后相邻城市形成价值“洼地”效应

　　岳阳房价在同类城市中一直偏低，2010年一季度，岳阳城区商品房销售价格2674元/平方米，在湖南一点一线城市中排名倒数第二，在长江沿岸相邻七城市中排名倒数第一。2010年度，岳阳全市各种商品房混合销售均价比全省平均销售价格低543元/平方米，比长沙地区低1817元/平方米，比株洲市低385元/平方米，比湘潭市低261元/平方米。岳阳房地产市场形成价值“洼地”，在市场配置资源这只“看不见的手”的作用下，众多外来知名地产企业如保利地产、恒大、晋兴、黄河集团等纷纷来岳阳开发投资。

　　2、宏观调控带来的机遇

　　2010年国家连续密集出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发【2010】10号)等18项规范房地产市场、遏制部分城市房价上涨过快的规范性文件，中国人民银行、城乡住房建设部等有关部委出台了《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》等一系列关于二套房、三套房以及多套房的信贷政策，并且在2010年内六次上调存款准备金率，今年又2次上调存款准备金，致使目前大型金融机构存款准备金率达到19.5%的历史高位。这些措施对发达地区一、二线城市房地产开发起到了一定的抑制作用，导致该类城市房地产开发资金向三、四线城市转移。岳阳作为中部三线城市，具有吸引房地产转移资金的区位优势和环境优势，市委、市政府因势利导，积极应对，出台了岳政办发[2010]4号《岳阳市中心城区建设工程项目报建非税收入缓减免审批办法》等3项促进房地产市场健康发展的文件，较好地把握了调控政策带来的机遇。2010年，岳阳新增房地产开发企业32家，其中大中城市转投岳阳18家，房地产开发市场到位资金82.52亿元，同比增长45%。

　　3、科学规划布局，城市扩容提质，高品质楼盘集中涌现

　　近些年来，岳阳市委市政府践行民本岳阳执政和发展理念，实施“一化带四化”战略，使城市发展在经济发展中不断扩容提质，城市定位更加科学合理。一是在中心城区启动“离城入园”工程，恢复“流水环城”历史风貌，建设环湖沿江风光带，打造生态宜居城市。二是依托大江大湖优势，环湖沿江开发高档商品房，打造独具魅力的生态旅游、休闲度假房地产业，一批高品质楼盘迅速落成，如岳州帝苑、凯旋城、珍珠湾、蓝湖水岸等，销售价格随着楼盘质量的提高快速上升，如岳州帝苑2010年4月开盘，均价达到4500元。2010年,岳阳市城区楼盘品质大幅提升,小户型与大户型商品房销售均价比由2009年度的1:1.05上升为1:1.35,其中均价2922元/平方米的高品质楼盘占比达38.1%。三是“五创提质”活动，进一步规范了城市整体布局，美化了市容市貌，提高了市民综合素质，从而进一步提升了城市品牌形象，为房地产发展拓展了空间。

　　4、社会发展的联动效应

　　近年来，社会经济发展加快了城镇化进程，拉近了城市间的距离，推进了城市之间的融合。武广高速使武汉、长沙到岳阳的时间缩短到40至50分钟，为武汉、长沙两城居民到岳阳买房提供了便利。据房产部门统计。岳阳城区2010年市外和周边县市的购房者比率达到了46.6%。长沙芙蓉南路北拓与我市湘阴县对接后，许多长沙人到湘阴买房置业，拉动湘阴县房地产市场迅猛发展，2010年湘阴县商品房价格由2009年的1286元/平方米上升到1963元/平方米。洞庭大桥取消收费后，2010年，君山区房价上升了541元/平方米，达到1873元/平方米。此外，居民的收入稳步增加提高了居民对住房更新换代的需求，繁荣了房地产市场。

　　三、2011年岳阳房市走势预测。

　　岳阳房地产价格逆势上扬，主要是岳阳房地产价格比相邻城市偏低的一种价值回归。尽管如此，目前我市房价仍然低于周边相邻城市水平，随着我市“五市一极”战略目标的逐步实现，生态宜居城市的品牌效应将进一步扩大，在市场配置资源这只“看不见的手”的作用下，岳阳房价仍将持续上升到与相邻城市房价对接的水平。随着国家调控政策效果的显现以及市委、市政府对岳阳房地产市场正确引导和科学应对，岳阳房地产市场将保持健康、稳健发展的态势，住房价格增幅将逐步放缓。

　　四、措施及建议

　　1、进一步打造城市品牌，建立生态宜居城市。要充分利用岳阳独具大湖大江和流水环城的地理位置、市委市政府“五市一极”战略定位以及深厚文化底蕴等优势，打造岳阳宜居城市品牌，建立生态宜居城市。

　　2、进一步加大招商力度，引进知名品牌房地产开发商。要积极主动承接品牌房地产开发企业，大力引进有实力、经营管理理念先进的知名企业，开发高品质楼盘，提升居住生活品质。

　　3、进一步规范房地产市场管理。要对全市房地产市场进行清理整顿，清理滥占土地等圈地情况，对房地产开发资质进行严格管理，提高房地产开发准入门槛，严禁无资质、低资质的开发商进行低水平，低档次、跨资质的商品房开发。

　　4、进一步加强价格监管。要根据经济发展目标、人均可支配收入及增速、居民住房支付能力，结合市场实际，确定市场指导价。建立商品住房价格申报备案制度，对不按规定明码标价、散布虚假信息等不正当手段哄抬房价的，相关部门要予以严厉打击。

　　5、进一步加强保障性住房建设。要努力增加保障性住房供应，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，努力解决困难群众住房问题，实现“住有所居”、“安居乐业”的目标，促进岳阳和谐发展。要加强对国有土地的监管，既要严厉打击炒卖土地的行为，更要加强税收征管，确保国有土地增值收入进入财政笼子。